요즘처럼 부동산 가격이 불안할 때 최대한 부동산을 저렴하게 획득하기 위해서 경매를 한 번쯤 생각해 보셨을 겁니다. 경매는 생각보다 어렵지 않습니다. 경매는 어떻게 진행되는지 보고 유의 사항에 대해 알아보겠습니다.
입찰 시 준비사항
매각이 예정된 날짜의 1주일 전부터 법원에서 경매사건에 대한 열람이 가능합니다. 유치권 신고의 경우 매각 당일에도 접수가 가능하니 서류를 반드시 확인하여야 합니다. 특히 매각 물건의 유치권, 대항력임차인, 토지별도등기, 재매각, 제시 외 건물 소재 등은 반드시 확인하고 입찰하도록 합니다.
본인이 입찰하면 본인 신분증, 도장, 입찰보증금을 준비해야 합니다. 입찰보증금은 보통 최저가의 10%지만 재매각의 경우 최저가의 20~30%가 되기도 하니 미리 확인 후 수표 한장으로 준비해두면 편리합니다. 법인의 명의로 입찰할 경우 법인인감증명서, 대표자 신분증, 대표자 도장, 입찰보증금을 준비합니다.
법원의 경매절차
매각기일 오전 10시부터 집행관이 경매개시와 함께 입찰해도 좋다고 선언하면 입찰이 가능합니다. 보통 마감 시간은 11시 10분인데 입찰 마감 시간까지 경매사건기록부의 열람이 가능합니다. 물건 명세서, 감정평가서, 임대차 조사서를 확인 후 입찰표를 기재해서 입찰 봉투와 보증금 봉투를 제출합니다. 입찰 마감 시간은 법원마다 다를 수 있어서 확인하도록 합니다. 입찰이 끝난 후 최고가 매수인이 낙찰받게 됩니다.
낙찰 후 1주일이 지나면 낙찰부동산에 대한 매각허가결정 여부가 결정됩니다. 매각허가결정 후 1주일 동안 채무자와 이해관계인은 경매 절차에 대한 항고가 가능합니다. 이렇게 낙찰 후 2주가 지나면 낙찰받은 부동산의 잔금 납부기일이 결정됩니다. 그 기간 안에 잔금을 납부하고 소유권을 이전하면 됩니다. 이후에 점유자와 명도 협상을 진행합니다. 잔금을 납부하고 나면 법원은 배당기일을 정해서 채권자와 임차인에게 배당합니다.
부동산 점유자로부터 부동산을 인도받기 위해서 법원에 인도명령 결정을 받아야 합니다. 잔금 납부와 동시에 인도명령 신청을 합니다. 배당받는 임차인이 있는 경우 배당기일 이후에 인도명령이 나옵니다.
명도 쉽게하기
낙찰 후 무턱대고 점유자의 집에 방문하기 전에 법적인 절차를 준비해놓도록 합니다. 잔금 납부 후 인도명령 서식을 작성해서 제출합니다. 그때그때 상황에 맞추어 유치권이나 선순위임차인이 있는 경우 인정이 안 되는 이유를 법적으로 설명하고 판례를 첨부해서 보내면 더 도움이 됩니다.
이후 점유자에게 내용증명을 보내고 해결이 되지 않으면 강제집행을 진행합니다. 되도록 강재집행까지 가지 않도록 점유자와 잘 이야기해서 인도받도록 합니다.
댓글