경매하기 전에 어떤 점을 꼭 확인해야 하는지 경매에 처음 참여한다면 궁금한 점이 많을 겁니다. 최근 장기간의 고금리로 인하여 경매로 넘어오는 아파트의 매물이 늘어나고 있습니다. 이러한 때 부동산 투자를 위해서, 아니면 내 집 마련을 위해서 경매에 참여하는 응찰자 수도 늘어나고 있습니다. 경매의 장점과 주의해야 할 점에 대해서 알아보겠습니다.
경매의 장점
가장 큰 경매의 장점은 가격입니다. 매각 물건의 최초 감정가는 시세 대비 10~20% 정도 낮은 가격으로 정해집니다. 물론 경매가 들어갈 당시의 부동산 시장의 흐름에 따라서 시세보다 경매감정가가 높거나 낮게 책정될 수도 있으므로 경매를 하기전에 반드시 주변 시세와 최근 1년간 거래 사례를 확인해야 합니다. 최근 1년간 거래 사례는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 확인할 수 있습니다. 매각 물건이 유찰된다면 보통 20% 정도 더 감액되어서 경매에 나오게 됩니다. 유찰이 많이 된 물건 같은 경우 권리관계에 문제가 생겨서 경매로 받아도 추가로 지출하게 되는 돈이 많을 수 있으므로 반드시 "말소 기준 권리'를 확인해야 합니다. 말소 기준 권리는 등기된 권리 중 기준이 되는 권리로 이 권리보다 뒤에 등기가 된 권리는 말소됩니다.
입찰 전 꼭 확인할 것
경매하는 법원마다 입찰 시간, 서류제출 마감 시간이 모두 다릅니다. 그래서 시간 확인은 필수입니다. 그리고 매각 물건이 당일에 변경되거나 취하되는 경우도 있으므로 당일 오전에 반드시 경매 시간을 확인해야 합니다. 경매 당일은 입찰 보증금도 준비해야 합니다. 입찰보증금은 최저 매각 가격의 10%에 해당이 되는데 금액을 정확하게 준비하려면 은행에 들러서 수표로 준비하는 것이 편리합니다. 법원에 가서 서류를 작성할 때 실수로 잘못 작성하는 경우가 있습니다. 긴장하거나 분위기에 휩쓸려서 그런 실수를 할 수 있으므로 미리 서류를 적어서 가지고 가는 것도 방법입니다. 입찰가격을 잘못 작성해서 잔금납부를 못하고 물건을 포기해야 하는 경우도 있습니다. 이런 경우 입찰보증금을 돌려받지 못하니 주의해야 합니다. 적게는 수백만 원에서 수천만 원까지 손해를 볼 수 있기 때문입니다.
매각 물건이 아파트인 경우 관리비가 미납된 경우가 있습니다. 청소비, 승강기 유지비, 공용부분 난방비 등 공용부분 관리비는 낙찰자가 납부해야 합니다. 가구별 전기료, 수도료 등의 전유부분 관리비는 낙찰자가 책임지지 않아도 됩니다.
낙찰 후 잔금납부
낙찰을 받고 나서 2주 정도가 지나면 잔금 납부 기한이 통지됩니다. 보통은 납부 기한 통지로부터 한 달 이내에 잔금을 납부하게 됩니다. 만약 지정된 날까지 잔금을 납부하지 못하면 재경매하게 됩니다. 잔금 납부 기한까지 잔금을 못 내도 권리가 완전 소멸되는건 아니므로 재경매 기일 3일 전까지 잔금과 지연이자를 납부하면 소유권을 가질 수 있습니다. 하지만 지연이자까지 부담해야 하므로 되도록 경매 전 대출 가능 금액과 본인이 준비할 수 있는 금액을 확인하고 경매에 참석하도록 합니다.
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